金利が安くて家を買うなら今!とも聞くし、ローンに縛られず賃貸で自由に暮らすという人もいるとか。いったいどっちの選択が正しいのかわからない~!という方に、買うか借りるかを法則や資産面で検証しました。どっちを選ぶかの判断材料にしてみてください。

家を買うか、借りるか、200倍の法則とは?

賃貸か、購入かで迷ったらまずは200倍の法則

家を借りるか、買うのかは、その個人によってマイホームに見出す価値観が違うのでどちらのほうが得だとは言い切れない部分があります。

そして結婚や出産を機に家族のためにどうしたほうがいいのか悩む時があります。個人の価値観の上に、さらに物件一つ一つにも個々の資産価値があるので、住まいを買うか借りるかで悩んでしまうんですね。

そんな時にはある程度の目安として、買うべきか借りるべきかがわかる【200倍の法則】と言われるものがあります。

毎月の支払額では比べられない

買うか借りるかで比べる際にみなさんが考える指標は、「購入時に組むローンで毎月支払う額と、相場の家賃とが月々どれくらい違うのか」だと思います。

この考え方では、ローンの組み方や金利によって毎月の支払が一概にも相場家賃と比較できる妥当な数字ではない場合もあるので、信憑性に欠けます。そこで200倍の法則を用いるのですが、これは投資家が物件を購入して家賃で収入を得た場合の利回りと呼ばれる「採算性のあう物件かどうか」を判断する指標から採択しているのです。

新築は大体が法則よりも高め

「200倍の法則」というのは、対象物件にもし賃貸で住むとしたらという家賃相場に200倍をかけたものが、その売り出されている価格より上なら、借りるよりも買ったほうがいいという判断材料になります。

例えば、4500万円で売られているマンションが欲しいとします。そのエリアでの家賃の相場が20万円であれば、20万円×200で4000万円です。500万円も高く売られているマンションを4500万円で購入するよりも、家賃20万円で借りたほうが得、という単純な計算方法です。

しかし、このマンションが新築であれば、新築特有のプレミアムがついているので、どうしても200倍の法則よりも割高な価格設定になっており、300倍やそれ以上の値がついているのです。

資産価値を考慮して本当に得かを考える

200倍の法則は、6%の利回りが基準となっている

利回りについてもう少しだけ簡単に説明させてください。まず住むためのマンションではなく投資用に2000万円のマンションがあったとします。このマンションが年間6%の利益を生むのであれば、資産価値として投資に値するという、マンションを投資する上での利益のラインがあります。

2000万円で6%の利回りを確保するには、家賃が毎月10万円で設定しても入居の申し込みが入る!という物件でないとダメということです。計算としては以下のようになります。

10万円×12か月=120万円
120万円÷2000万円=6%

つまり、このマンションは2000万円で毎月10万円の家賃を生む資産価値があると判断されるのです。

6%利回りの物件が200倍の法則に当てはまる

もうわかっていただけたたかと思います。先ほどの例のように、利回り6%のマンションを購入できれば、投資的に資産価値のある物件となります。

住むためのマイホームなので賃貸に出すわけではないですが、もし途中で売却しなくてはならなくなった時やローン完済後に資産となっている価値のあるものになるには、6%利回りの200倍法則の物件であることが大前提です。逆にそれ以上の価格の場合は割高と判断できます。

50年スパンで考えると、どっちも同じくらい

ずーっと50年間賃貸の場合

次は未来を見通して、結婚してからずっと50年間を賃貸で借りる場合でシュミレーションしてみましょう。

50年間でかかる家賃、家族構成に併せて2回ほど賃貸物件を引越したとして、その他にかかるのは、敷金礼金など。この合計が一般過程なら約6800万円。

賃貸なので、固定資産税も、リフォーム費用も、住宅ローンの返済金利も一切なし。住宅に執着がないので、その時点でのライフスタイルに合わせて引っ越す場合の費用だけがその回数だけかかってきま。50年で6800万円という数字が高いのか、安いのか購入した場合と比較すると驚きの結果になります。

同等レベルの物件を購入した場合の50年間

では、同じようなファミリータイプの間取りで3500万円の家を購入して50年後にどうなっているのかみてみましょう。月々のローン返済には金利がかかり、固定資産税、都市計画税がかかってきます。そして50年安心して住み続けれるように、2回ほどリフォームもします。住宅ローンで控除されたお金が戻ってくることを算入しても、50年間での出費は、賃貸の場合と同じく、6800万円くらいになるのです。

ローンの場合は35年で完済します。35年から50年までの15年間は家賃派はずっと家賃を支払うのに対し、購入派はそこからは悠々自適です。それでも50年間トータルでは、両者が支払う総額にあまり差はないのですね。

果たして軍配はどちらに…

不測の事態を考えると…

50年後には、どちらも総支出額が同じくらいということがわかりました。しかし50年間なにも起こらず、順調に過ごせた場合であることが大前提です。

賃貸派にも購入派にも、50年もの人生、いろんなことが起こり得ます。どちらにも共通して起こるのが所得の減少で住宅費捻出が困難になる場合です。一家の大黒柱に病気やケガが降りかかってきたり、リストラやなどで給与が削減になったり。こんな時に賃貸派は引越し代だけで家計にあった賃貸に住み替えができますが、購入派はそのときの家の価値と、ローン残によってはさらに打撃を受けることになります。

参考引越し料金の相場はどれくらい?条件で大きく変わる料金の実態

また、一方で震災や火災などの被害にあったときは、購入者は保険で対応できる範囲である限り、住まいを復建することができますが、賃貸派はどこか別の場所に補償なしで引っ越さなければなりません。

長期資産的にうまくいけば…

こういった不測の事態が何も起らなければ、家賃を支払い続けるよりも購入したほうが資産価値を生むので、購入派に軍配があがりそうです。

しかし、35年後ローンを完済した後に、資産価値が減少していると必ずしもそうとは言えません。少子化や供給過多の時代に賃貸物件はどんどん家賃が下がってきていきます。築年数が古くなった家を貸そうと思ってもそこそこの家賃が見込めなかったり、売却して高齢者住宅に住み替えたいと思っても、資産減少で買い替えができなかったりすると、家賃派と同じく、追加のお金が必要になってきます。

このことからも、賃貸か購入か最初に200倍の法則で考えるときに、最も適格な判断が必要になってくることは避けられないようです。

35年後のローン完済時に、その住宅の資産価値がどうなっているかは、誰にもわかりません。ただし、着実にゼロ円ではなく、いくらかの資産として残り続けるので、売却で高齢者住宅に住み替えたり、都心の便利なエリアに移転できる資金になるかもしれません。

新婚時に家を買うのか、借りるのか…

今は、賃貸派が主流

結婚を機に、住まいを借りるのか買うのかで悩むカップルがとっても多いようです。ひと昔前と違って、迷わず同居の時代でもないし、企業が快適で便利な立地に社宅を用意してくれるほど景気のいい時代も去りました。

結婚となったときに、必然的に買うのか、借りるのかの選択に迫られるのですね。そして今どきの若いカップルは、不景気時代に育っているので、選択をする際にも慎重です。結婚情報誌ゼクシィの調べでは、約6割のカップルが賃貸を新居に選ぶという結果になっています。

新婚生活にあたって、賃貸マンションを借りるか、分譲マンションを買うか迷っています。いづれは、マイホームを建てたいのですがどちらの方が経済的でしょうか?彼は分譲の方が後で売れるから良いと言っています。
分譲マンションが後で売れると言ってもどれくらいで売れるか分からないし、とにかく不安です。周りの新婚さんは、ほとんどが賃貸マンションか建売住宅を購入していて、分譲マンションを購入するところは誰もいません。経済的にもそんなに余裕がある方ではないし、どちらが経済的か教えて下さい。よろしくお願いします。

長期的に慎重に考える世代

バブル世代を生きた人達とは違って、今婚期を迎えている世代はどんなことにおいても、慎重に将来を見据える時代に育っています。親もバブル崩壊を味わっている世代と重なるので、住宅の購入に多額の援助も難しいです。将来の不安をずっと教わってきた世代なんですね。

家賃は払い損になるという思いと、でも35年ものローンを組んで大丈夫なのか…と慎重になる気持ちとが交差し、やはり今は買わないでおこうという選択になるのだそうです。

新婚夫婦そろって、ローンをすでにしている

賃貸新婚カップルが多いもう一つの理由としては、結婚時に夫婦二人ともがそれぞれに既にローンを組んでいる場合が多いのも原因です。

近年、昼間の大学に4年間普通に通学する際の費用でも6割近い人数が奨学金制度を利用しています。社会人になってから支払いを開始しますが、その支払いが終わるのも大体30歳前半です。

結婚そする時には、既に夫婦ともに奨学金の支払い中であることがレアなケースではなくなってきています。そこへプラスアルファして家のローンを組むとなるとやはり不安になります。

借りるならURの新婚パック、買うなら古家再生で

買うのも借りるのも選択が難しいカップルには、こんな選択肢もあります。

全国のURが実施している新婚パックや若い世代用のお得な賃貸条件です。各エリアでその内容は違いますが、便利な立地に新婚さん限定のお得な条件(最初の1年家賃半額など)で入居することができるものもあります。

また、どうしても購入したい方には、200倍の法則を守って、築古で格安な物件を最小限のリフォームで住むのもいいと思います。新築だけが家ではないですし、法則を守って手堅く住み替えをしていくと、次の家ではステップアップできるかもしれません。

まとめ

賃貸も購入も、供給過多だと言われている時代なのに、いざ自分の住まいを探すとなるとそんなに選択肢がないことに気付きます。賃貸でも購入でも賢く選択することで、家族が安心して暮らせる住まいを見つけることができます。そんな時にこの情報が役に立てば幸いです。