マンションなど家を購入する際に物件価格だけを見ていませんか。実際に家を購入するには物件価格にプラスして諸費用がかかるんです。物件価格が予算内でも諸費用分を忘れていて焦らなくてもよいように諸費用について解説します。

中古マンション購入を検討している人へ

中古マンションの購入を検討している人にはぜひ知っておいてほしいのが諸費用です。中古マンションを探しているときいくらまでと予算を決めている人が多いと思います。でも物件価格=必要な費用だと思っていませんか?

実際には中古マンションを購入する場合は税金や手数料など諸費用が物件価格に上乗せされた金額が実際の購入金額となります。具体的に物件を見たりしていれば不動産業者から説明があるかと思いますが、その時に「え~予算オーバーだよ…」なんて事にならないように事前に諸費用について知っておくとよいと思います。

中古マンションを住宅ローンで購入する場合、月々の支払いはローンの支払いに加えて、管理費・修繕積立金・駐車場代などがあることも忘れてはいけません。マンションによってこれらの金額は変わってきますので月々いくらまでなら支払えるかも考えておく必要があるでしょう。

購入時の諸費用にはどんなものがある?

さまざまな諸費用がかかる!

住宅を購入する際の諸費用にはどのようなものがあるのでしょうか。税金や手数料、保険料等さまざまな費用がかかります。

税金関連
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 不動産取得税
  • 消費税
手数料関連
  • 仲介手数料
  • 登記代行手数料
ローン関連
  • 事務手数料
  • ローン保証料
保険料
  • 火災保険料
  • 地震保険料
清算金
  • 固定資産税
  • 管理費

住宅ローンを組む際には、団体信用生命保険に加入が必要な場合が多いようです。その辺も含めてしっかり予算を確保しておきたいですね。

諸費用の多くを占めるのは?

マンション購入に諸費用がかかるのはわかってもらえたと思います。では諸費用で多くの割合を占めているのは何なのでしょう。一番多くを占めるのは仲介手数料だと思います。仲介手数料は中古マンションを購入する際にはほぼ発生すると考えていたほうが良いと思います。

仲介手数料=購入価格×0.03(3%)+6万円

またローン保証料や火災保険も多くの割合を占めています。

ローン保証料とは?

ネット銀行のローンではこのローン保証料が無料のところがあるようです。どこでローンを組むかでも諸費用は変わってくるんですね。金利やその他の条件を見極めてローンを組む必要がありまそうですね。

火災保険とは?

住宅ローンを組む際にはほぼ必ず入る必要があります。任意となっているものでもほぼ強制ですと仲介業者の方に聞いたことがあります。保証するのが高い買い物の住宅の保証ですから保険料もそれなりです。賃貸の際に入らされるイメージしかなかったので実際自分の住宅にかけるとこんなに高いものなんだなとびっくりしました。

火災保険の期間はは最長で10年で10年おきに再契約が必要です。購入中古マンションに広さや金額に合わせて保険を選択してください。日本は地震の多い国ですから地震保険の契約もしておくのがおすすめです。高い買い物ですからしっかり保険に入っておきましょう。

諸費用ローンとは?

住宅を買う際に物件価格にプラスして諸費用がかかるって知っていますか?物件価格だけで考えていると、実際に検討してみたら実は諸費用分が予算オーバーなんて事にもなりかねませんよ。

新築・中古に関わらず諸費用はかかってくるので、住宅の購入を検討する際にはしっかり諸費用についても考えておく必要があるでしょう。

住宅を買う際に現金一括で買うというよりはローンを組んで買うという人が多いと思います。

ローンにもいろいろありますが、現在は金利の低いのもあり頭金なしのフルローンを組む人も増えていると思います。その場合諸費用ってどうなるのでしょうか?

銀行によっては諸費用混みの値段で住宅ローンとして組むことも出来るようですが、諸費用分は別で諸費用ローンと言って金利が高めに設定されていることもあります。金利が高いのでフルローンで住宅購入を検討している人も諸費用分ぐらいは用意するのがおすすめです。

諸費用をおおまかに計算すると!

では諸費用の目安はどうなのでしょう。一般的には物件価格の6%~10%(高いところでは20%ほどとなることも)程度と考えておけば問題ないと思います。でも10%とはいえ、大きな買い物ですから諸費用もかなりの額になりますよね。

また一般に諸費用と言われている税金・手数料・保険料に加えて引越し代金や家具・家電やカーテン等のファブリックスの購入にもお金がかかることを忘れないでくださいね。これもその他諸費用として予算を立てておくことをおすすめします。

3,000万円の中古マンションを購入する場合
諸費用 180万円~300万円
2,000万円の中古マンションを購入する場合
諸費用 120万円~200万円

実際に具体的な金額を設定してみてみるといかに諸費用が高いかがわかりますよね。物件を探す際も予算(=物件価格-諸費用)で考える必要があると思います。

住宅ローンを組む際の頭金は20%を用意するのが良いと言われいます。住宅ローンの頭金は諸費用分を引いて考えなければならないので、頭金を20%用意しようと思ったら最低でも物件価格の30%程度準備する必要があるのではないでしょうか。

最低でもと言ったのは、引越し費用や必要なものを購入するお金も用意する必要があるからです。

2,980万円の物件購入シュミレーション

ここでは2,980万円の中古マンションを購入した場合をシュミレーションしたいと思います。具体的な金額がわかるとイメージがつかみやすいと思いますので参考にしてみてください。

◆シュミレーション
○条件
・物件価格2,980万円
・借入額2,980万円
・築年数15年

○かかる諸費用 1,193,150円
・税金・登記 1,143,350円
・住宅ローン手続費用 49,800円
・その他費用 0円
・諸費用総額 1,193,150円

住宅保証機構株式会社のシュミレーションを使用して試算しています。火災保険や地震保険・団体信用保険等の保険が0円で試算しています。火災保険は強制加入となると思いますので50~60万円程度は上乗せになると考ておくと良いかと思います。

火災保険や地震保険・融資手数料(銀行で固別設定)などの価格もわかる場合は詳細設定でいれることができるのでより実際に近いシュミレーションができると思います。

費用の内訳はどうなっているの?

購入時の内訳とは?

中古マンションを購入する際の予算ってどのように計算されていますか?まずは中古マンションを購入するにあたって準備できる自己資金がいくらなのかを考える必要があると思います。自己資金がすべて住宅ローンの頭金に出来るわけではありません。

◆頭金に出来る資金の計算例
[頭金]=[準備可能な自己資金]-[購入に関わる諸費用]-[その他諸費用]
・その他諸費用…引越代+家具・家電等購入費用

住宅ローンはあくまでも物件の金額に対して借りられるものなので、用意できる自己資金をすべてつぎ込んでしまうと困ることになります。諸費用に関しては全部含めて住宅ローンとして組むことができる場合もありますが、その他諸費用分は現金で確保しておく必要があると思います。

住宅ローン返済額の内訳は?

住宅ローンの返済方法には元利均等返済と元金均等返済の2つの方法があるのを知っていますか?多くの人が元利均等返済を利用しているようですが、実は元金均等返済を利用した方が返済総額は少なる成るんですよ。

◆元利均等返済とは?
・毎回の返済額が一定です。
・返済開始時は利息部分の返済額が多いのが特徴です。支払回数が増えるにしたがって元金の返済が増えていきます。

◆元金均等返済とは?
・元金の返済額が一定です。
・利息は元金に対してかかるので初期の返済金額は高くなりますが、支払回数が増えるにしたがって元金が減っているので利息が減り返済額が減っていくのが特徴です。

元利均等返済だとローンを結構支払ったのに元金が減ってなくて驚くことがありますが、住宅ローンの仕組みを知っていると安心ですよね。また自分がいくらまで借りれるかの目安は銀行などでもシミュレーションできるので試しておくとよいのではないでしょうか。

フルローンとは?

フルローンとはその名の通り自己資金なしで100%を住宅ローン、諸費用を全て含めた100%以上を住宅ローンで賄う方法です。当然審査は厳しくなりますが最近はこのフルローンで家を建てる人も多くなっているそうです。

フルローンと言っても住宅ローンの金利で諸費用分も合算して組める場合と、諸費用ローンとして別途(金利は住宅ローンより高い)組む場合があるようです。そうでなくても借入金額が増えれば支払う利息も増えますからできればマンション物件価格のみのローンに押さえておくのがよいのではないでしょうか。

値引きってしてもらえるの?

中古マンションを購入する際は値引きしてもらえるかも気になるポイントですよね。中古マンション購入者の多くが表示価格より安い価格で中古マンションを購入しているようです。中古マンションの価格は売主さんが決めます。売主さんも値引き交渉されることを見越して価格設定をしている人が多いようですよ。

私自身、マンションを売った経験があるのですが、丁度100万円、相手から安くできないか?との打診がありましたし、初めから、そういうものだとの認識で値付けもした覚えがありますよ。
確か中古の車一台分位、値下げ交渉はして購入する事が中古物件購入の仕方と聞いた覚えがありますよ。

売り主さんももともと値切られるのを予想して価格付けしているところもあったりするようです。もちろん全員がそうしているとは限りませんが値切り交渉をしてみる価値はあるのではないでしょうか。引越代や家具などの購入代金にあてても良いですね。

値引きの相場って?

中古マンションの値引きの相場ってどのぐらいなのでしょう。これから中古マンションを買おうと思っている人にはすごく気になるところですよね。不動産仲介業者が間に入ってはいますが個人が売りに出しているものなので、売り主さん次第というところは否めません。

ただし買う側だって高い買い物ですから1円でも安く買いたいというのが本音でしょう。また中古マンションを購入する際には購入後にリフォームが必要かどうかも考える必要があります。予算内のマンションだと思っていたのにリフォーム価格が上乗せされると予算オーバーなんてことにもなりかねません。

欲しい物件が決まったら内見などをしっかりあして、リフォームが必要かどうか、周辺環境で値引き交渉に有利な条件がないかなどリサーチすることをおすすめします。入居にあたってリフォームが必要な場合はその代金を値引してもらうなんて事も交渉できるようですね。

値引き交渉!タイミングも大事?

気に入った中古マンションが見つかったら、内見などされると思います。見に行って開口一番「どのぐらい安くなりますか?」ではなかなか値引きしてもらえないのではないでしょうか。仲介の不動産業者も高い金額で売れた方が良いですからね。

売主さんの状況やマンションが売りに出されてからの期間なんかも関係してくると思います。売主さんが早く売りたいって思っている場合は比較的交渉がしやすいかもしれません。

マンションを買い替えた時、私は10%値引きしてもらいました。
始めは20%で交渉を始めて、先方は5%を提示。
一度諦めることを匂わせたら10%まで歩み寄ってきました。

売る側は少しでも高く、買う側は少しでも安く売買したいものですよね。交渉次第でお互いが納得いく価格に落ち着けばよいですよね。

リフォームの検討も忘れずに!

中古マンションにはいろんなものがあります。入居前にリフォームをしておかないといけなマンションもあるでしょう。今のライフスタイルには合っているけど、ライフスタイルに合わせて将来的には部屋の間取り変更などのリフォームをしたいと考える人もいると思います。

◆必要な部屋数例
○現在:夫婦2人+子供2
・LDK、夫婦寝室、子供部屋×2、多目的室(夫の書斎等)の4LDK

○将来:夫婦2人
・LDK+夫婦寝室+ゲストルームの2LDK

もちろんそのままの間取りで使うことも可能ですが、せっかくの空間がもったいないのでライフスタイルに合わせてリフォームをするのもおすすめです。いざ部屋の間仕切りを取っ払ってしまいたいと思ったときに困らないように購入予定マンションの構造を理解しておきましょう。

マンションの場合コンクリートの壁は構造材なっているので移動することが出来ません。どの壁が移動できてどの壁は固定なのかを知っておくのは大切だと思います。

リフォーム”しやすい”vs”しにくい”マンション

自分で購入した家だからといってもマンションは好き勝手にリフォームできるわけではありません。上でも説明しましたが構造材を移動・撤去することはできません。壁は問題ないスケルトンにできる物件でも注意が必要です。リフォームする際に手間がかかったり、費用がかさむ可能性も見極めておきたいところです。

◆リフォームがしにくいマンション例
○床の段差が多い
○システムバスのサイズが特殊
○電気配線や配水管がコンクリートに埋め込まれているなど移動しにくい。
(移動できない場合はその部分に係る大幅な配置変更は不可)

◆リフォームしやすいマンション例
○二重床・二重天井になっている。
(電気配線・給水管の移動、交換が容易)
○床の段差が少ない
○柱や梁のでっぱりなどが少ない

リフォームはしない、そのまま住むつもりでも住んでみたら直したい点が出てくるかもしれません。マンション購入は安い買い物ではありませんから、しっかりこの辺も物件を内見する際には注意して見る、質問する必要があるのではないでしょうか。

まとめ

マンションの購入を検討するまでは物件価格が予算内であればよいと思っている人も多いと思います。でも実際に購入する際には諸費用がかかり、購入後も引越し費用など多くの出費があることを理解しておく必要があるようです。

またマンションは毎月管理費や修繕積立金など住宅ローンの支払い以外の出費もあります。なんとかなるさで買えるものではないので、この機会に自分(家族)の収入と貯蓄など見直してみるのをおすすめします。せっかく買えると思ったのに諸費用でつまづかないようにしましょうね。